Mối lo sợ chung cư về việc bội thực mặt bằng bán sỉ khu đô thị linh đàm tại Tp.HCM trong phông nền nguồn cung vẫn liên tiếp tăng cao một lần nữa lại được dấy lên trước sự kiện Parkson Paragon quận 7 vừa đóng cửa.
Nằm ở khu vực ngoài trọng tâm Tp.HCM , dù không có được địa điểm đắc địa so với các TTTM trong thành nội nhưng Parkson Paragon lại khá ngh ii trong toàn bộ chung cư thanh hà khu Phú Mỹ Hưng khi tọa lạc trên mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng - trung tâm tài chính của đô thị này. Song , lợi thế này ngày một trở nên mờ nhạt khi Parkson phải san sớt miếng bánh thị trường với rất nhiều nhà bán lẻ khác với mô hình kinh doanh , phong cách phục vụ và phân khúc hàng hóa nhiều chủng loại hơn quanh khu Nam và rộng khắp Sài Gòn.
Đến ngày 16/5 vừa qua , TTTM Parkson Paragon đã chính thức đóng cửa để di dời sau 5 năm hoạt động. Trước đó , vào năm 2011 , Parkson chính thức hóa thành nhà quản lý TTTM Saigon Paragon với hạn 19 năm , sau thời gian ấy đổi tên khu thương nghiệp này thành Parkson Paragon. Tuy nhiên , chỉ sau khoảng 5 năm vận hành , khu sắm sửa quy mô 19.000 m2 đã phải dời đi trước kì hạn đầu tư 14 năm.
Sự rút lui của nhà bán lẻ hàng hiệu có tiếng về am hiểu thị trường hơn một thập niên qua như Parkson ( vào Việt Nam từ năm 2005 ) đang dấy lên sợ hãi nguy cơ bão hòa thị trường cũng như thừa nguồn cung mặt bằng khu đô thị linh đàm bán sỉ tại khu Nam Sài Gòn nói riêng và cả đô thị nói chung.
Theo dữ liệu mới cập nhật hồi đầu tháng 5/2016 của Cushman & Wakefield Việt Nam , Tp.HCM hiện có cộng tất cả lại 131 trọng tâm bán sỉ , trong số đó , 30 tại khu vực trung tâm và 101 ở khu vực ngoài trung tâm. Tổng diện tích mặt bằng bán sỉ trên toàn địa bàn Tp.HCM đạt gần 1 , 13 triệu m2 sàn. Trong năm nay , CBRE dự báo sẽ có thêm 300.000 m2 mặt bằng bán lẻ mới tham gia thị trường.
trung tâm thương nghiệp
Hiện khu Nam Tp.HCM đã mở đầu có biểu lộ bão hòa mặt bằng bán sỉ. Ảnh: trung tâm thương mại Parkson Paragon
hiện tại lĩnh vực quận 1 ( khu trọng tâm ) vẫn là nơi tập trung nhiều trung tâm mua sắm nhất , chiếm khoảng 16% tổng nguồn cung. Ngoại giả chung cư thanh hà sự lan tỏa nguồn cung có mật hiệu hiện ra làn sóng mạnh bạo tiến ra ngoại ô. Trục thị trấn phía Đông Tp.HCM ( quận 2 , 9 , Thủ Đức và Bình Thạnh ) hiện cũng đang vượt trội về diện tích bán lẻ khi đạt suýt soát 240.000 m2. Trong lúc đó , tại phía Nam ( chủ quản là quận 7 ) con số này chỉ ở mức 145.000 m2 và phía Tây ( quận 12 , Tân Phú và Bình Tân ) là 135.000 m2. Các khu bán lẻ tập trung quy mô lớn mới Tham dự thị trường trong 4 tháng đầu năm nay gồm có: Vincom Plaza Gò Vấp , Vincom Plaza Lê Văn Việt , Lotte Mart Gò Vấp... Tu bổ cho thị trường khoảng 84.000 m2 sàn.
Riêng khu Nam Sài Gòn , theo bình chọn của Cushman & Wakefield thì quận 7 có nguồn cung mặt bằng bán sỉ cao , vào khoảng 140.000 m2 , chỉ đứng sau quận 1. Tuy nhiên mật độ diện tích bán sỉ trên đầu người lại chưa cao. Dân cư chủ chốt tập trung đông đúc tại khu thành phố Phú Mỹ Hưng và một số khu dân cư lân cận như Him Lam , Nguyễn Thị Thập trong khi tại đây đã có tới 3 TTTM lớn là Lotte Mart , SC Vivo City và Crescent Mall với tổng diện tích hơn 100.000 m2. Đó là chưa kể đến một số khu chợ và trung tâm sắm sửa quy mô khác như Coopmart , BigC... Vậy nên số lượng TTTM phát triển ở khu vực ấn độ dương này hiện đã đạt đến mức bão hòa ít ra là trong 2-3 Năm sau.
bàn thảo với báo VnExpress , Chuyên gia sản vấn cấp cao của công ty tư vấn kinh dinh Hội nhập toàn cầu ( GIBC ) - ông Huỳnh Phước Nghĩa ý rằng , xét về số m2 sàn bán lẻ trên đầu người tại Tp.HCM còn dưới ngưỡng cảnh báo rất xa. Thế nhưng , sự bão hòa về chất là có thật và đã diễn ra trong nhiều năm qua.
Theo phân tách của ông Nghĩa , xét về lượng , nguồn cung mặt khu đô thị linh đàm bằng bán lẻ hiện chưa thể xem là dư thừa so với mật độ dân số của cả Tp.HCM. Ví như nhìn lại các thị trấn lớn khác trong khu vực như Bangkok ( 8 triệu m2 ) , Singapore ( 4 triệu m2 ) hay Kuala Lampur chung cư thanh hà ( 3 triệu m2 ) thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM rõ ràng còn khá khiêm tốn ( khoảng trên 1 triệu m2 ).
"Chẻ nhỏ theo địa bàn , có khả năng thấy khu Nam đã mở màn có bộc lộ bão hòa mặt bằng bán sỉ. Trong lúc đó khu Đông vẫn chưa đáng khiếp sợ , tuy nhiên nếu cứ tiếp bùng nổ với tốc độ như bây giờ thì trái với cận cảnh bội thực hoàn toàn có thể xảy ra trong vài năm tới" , ông Nghĩa nhận định.
Chuyên gia này cũng nhận xét , xét về chất , một thực tế nan giải là sự bành trướng của ngành bán sỉ đã và đang diễn ra với vận tốc quá nhanh so với nhu cầu bán buôn cũng như kỹ năng chi trả ( lương lậu ) của người dân thành phố.
Theo ông Nghĩa , việc đóng cửa Parkson Paragon nên được nhìn dưới lăng kính chiến lược bán lẻ chưa thích hợp còn nguyên do đóng cửa do thất thế trong làn sóng vứt bỏ , bão hòa của thị trường bán sỉ phía Nam Tp.HCM chỉ là yếu tố Sửa sang. Từ câu chuyện đóng cửa của Parkson , có khả năng đưa ra 4 cảnh báo đối với thị trường mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM.
- Một là: địa điểm đề án TTTM có tác động khỏe mạnh đến các phân khúc tiêu pha , sai một ly sẽ đi một dặm. Trần vào từng địa bàn , khu vực và đặc điểm số đông dân cư mà chiến lược bán lẻ sẽ có sự phân cấp cao hay thấp. Ví dụ: địa điểm vàng , định vị đối tượng khách hàng sẽ là giới nhà giàu , có nhiều tiền. Các vị trí trung tâm , định vị đối tượng khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu trở lên. Còn với địa điểm rìa trung tâm , nên mở mang hướng phục vụ nhóm khách hàng bình dân.
- Hai là: mô hình bán lẻ phụ thuộc rất nhiều vào tính phổ biến và hiệu quả của ngành nghề. Việc phân bổ khu đô thị linh đàm tỷ lệ không hợp lý cũng có khả năng dẫn đến suy giảm lợi thế tranh đua với nhau. Chả hạn , các ngành thời trang , mỹ phẩm hàng hiệu đang bị tranh đua với nhau dữ dội , rất khó có những bứt phá đột biến thì không nên chung cư thanh hà bố trí quá sum sê. Trong khi đó các ngành ăn uống hiện vẫn còn nhiều biên độ tăng trưởng nên có khả năng tăng sự có mặt để tạo điểm nhấn thú vị khách đến mua sắm.
- Ba là: bán lẻ truyền thống trong tương lai gần sẽ bị thay thế bởi các chế độ sắm sửa mới , tiến bộ hơn. Theo đó , những lợi thế như sự dễ dãi , hối hả , thoải mái , nhiều ưu đãi , dịch vụ hoàn hảo Ấy là con át chủ bài trong thế trận tranh đua với nhau dữ dội của ngành bán lẻ. Mô hình bán lẻ nào ít sáng tạo kiên cố sẽ bị thay thế bởi những trọng tâm buôn bán ưu tú , văn minh hơn. Bên cạnh đó , ngay cả các TTTM hiện đại cũng phải chịu sức ép từ các kênh bán lẻ online.
- Bốn là: bán sỉ tiến bộ đang thay đổi từng ngày theo quá trình thành phố hóa , khuynh hướng xích gần ra những cực mới , những nơi có tốc độ thị trấn hóa nhanh , mật độ dân cư xum xuê được ưa thích hơn là nhắm đến một đồng đội cũ hoặc cố định. chung cư thanh hà Trong năm nay cũng như một vài năm tới , chiến lược vết dầu loang theo các trục thành phố mới để khai thác cộng đồng dân cư mới có thể sẽ là điểm nhấn của thị trường bán lẻ Tp.HCM.
Đăng nhận xét